Wer in der Schweiz Eigentümer einer Liegenschaft ist – sei es ein Haus, eine Wohnung oder ein Ferienobjekt – ist verpflichtet, diese in der Steuererklärung vollständig und korrekt auszuweisen. Dabei gelten je nach Kanton unterschiedliche Regelungen in Bezug auf die Liegenschaft in der Steuererklärung, insbesondere in Bezug auf die Bewertung, den Eigenmietwert sowie die abzugsfähigen Unterhaltskosten. Der Besitz einer Immobilie wirkt sich sowohl auf die Vermögens- als auch auf die Einkommenssteuer aus und erfordert eine präzise Erfassung im Steuerformular.
Wie werden in der Steuererklärung Unterhaltskosten einer Liegenschaft behandelt?
Wer eine Liegenschaft besitzt, kann jährlich entscheiden, ob die effektiven Unterhaltskosten oder ein pauschaler Abzug in der Steuererklärung geltend gemacht wird – eine wichtige Überlegung, wenn es ums Steuern sparen in der Schweiz geht. Entscheidend ist dabei, ob sich die detaillierte Deklaration der einzelnen Kosten gegenüber der Pauschale steuerlich lohnt.
Als abzugsfähige Unterhaltskosten der Liegenschaft in der Steuererklärung gelten alle Ausgaben, die dem Werterhalt der Immobilie dienen. Nicht berücksichtigt werden hingegen wertvermehrende Investitionen, die den Standard der Liegenschaft erhöhen. Diese können nicht sofort, sondern nur über mehrere Jahre hinweg steuerlich berücksichtigt werden.
Der Pauschalabzug richtet sich nach dem Alter der Immobilie:
Beim Bund und in den meisten Kantonen liegt er bei 10 Prozent des Eigenmietwerts für Liegenschaften bis zehn Jahre. Ab dem elften Jahr erhöht sich der Pauschalabzug in der Regel auf 20 Prozent. Einige Kantone, u. a. Basel, gewähren bei Liegenschaft in der Steuererklärung 20 bzw. 25 Prozent. In Appenzell Innerrhoden, St. Gallen, Waadt und Zürich gilt unabhängig vom Alter ein einheitlicher Satz von 20 Prozent.
Bei geringfügigen Unterhaltsarbeiten ist der Aufwand, alle Belege zu sammeln und einzureichen, meist nicht verhältnismässig. In solchen Fällen ist die Pauschallösung oft steuerlich effizienter und administrativ einfacher.
Vor grösseren Renovationen oder energetischen Sanierungen lohnt sich eine vorausschauende Planung. Wer entsprechende Massnahmen gezielt über mehrere Jahre verteilt, kann so die steuerliche Belastung deutlich reduzieren und in bestimmten Jahren sogar das steuerbare Einkommen erheblich senken.
Kurzüberblick: Unterhaltskosten in der Steuererklärung
- Wahlrecht zwischen Pauschalabzug und effektiven Kosten pro Steuerjahr
- Pauschalabzug Bund und Kantone:
– 10 % bei Liegenschaften bis 10 Jahre
– 20 % bei älteren Objekten - Spezialregelungen:
– Basel-Landschaft: 20 / 25 %
– AI, SG, VD, ZH: Einheitlich 20 %, unabhängig vom Alter - Effektivabzug nur bei substanziellem Aufwand sinnvoll
- Planung bei Renovationen ermöglicht Steueroptimierung über mehrere Jahre
Welche Unterhaltskosten für Liegenschaften sind steuerlich absetzbar?
In der Schweizer Steuererklärung dürfen Immobilieneigentümer bestimmte Kosten vom steuerbaren Einkommen abziehen, sofern sie dem Erhalt des Werts der Liegenschaft dienen. Diese sogenannten werterhaltenden Massnahmen unterscheiden sich klar von wertvermehrenden Investitionen, die nicht abzugsfähig sind.
Werterhaltende Ausgaben zielen darauf ab, den bisherigen Zustand der Immobilie zu bewahren oder wiederherzustellen. Dazu gehören Reparaturen, Serviceleistungen oder der Ersatz defekter Geräte durch gleichwertige Modelle. Wertvermehrende Arbeiten, wie der Ausbau eines Dachstocks oder die Erweiterung der Wohnfläche, steigern den Wert der Immobilie und gelten steuerlich nicht als Unterhalt.
Auch Stockwerkeigentümer können in der Regel Einlagen in den Erneuerungsfonds abziehen, sofern sie dem Unterhalt dienen. Bei Renovationen, die sowohl werterhaltende als auch wertvermehrende Elemente enthalten, ist eine klare Aufteilung der Kosten erforderlich. Vorher-/Nachher-Fotos und detaillierte Dokumentation helfen dabei, den abzugsfähigen Anteil der Liegenschaft in der Steuererklärung zu belegen.
Die Steuerverwaltungen der Kantone stellen in der Regel Merkblätter zur Verfügung, die eine Übersicht geben, welche Arbeiten als abzugsfähig gelten. Ergänzend ist es wichtig, sämtliche Rechnungen, Verträge und Belege langfristig aufzubewahren – sowohl zur Unterstützung bei der Deklaration als auch als Nachweis bei allfälligen Rückfragen.
Beispiele abzugsfähiger Unterhaltskosten:
- Instandstellung & Reparaturen: Bodenleger-, Maler-, Gipser-, Tapezierer-, Schreiner-, Sanitär- und Spenglerarbeiten
- Hausgeräte: Reparatur oder gleichwertiger Ersatz von Geschirrspüler, Kühlschrank, Waschmaschine
- Erneuerungsfonds (STWE): Einlagen zur Deckung von Unterhaltskosten
- Versicherungsprämien: Feuer-, Glasbruch-, Wasser-, Hagel- und Gebäudehaftpflichtversicherung
- Renovation & Erneuerung: Sanierung von Fassade, Ersatz der Fenster, Heizung oder Einbruchsicherung, Modernisierung von Bad oder Küche
- Gartenarbeiten: Rückschnitt von überjährigen Pflanzen, laufende Pflege (je nach Kanton)
- Private Erschliessung: Schneeräumung, Reinigung, Beleuchtung und Unterhalt von Privatstrassen
- Verwaltungskosten: Honorare für externe Liegenschaftsverwaltung
- Nebenkosten bei Vermietung: Kehricht- und Abwassergebühren, Strassengebühren, Hauswartentschädigungen
- Boilerentkalkung und Wartung allgemein
- Gebäudeversicherung (Sachschaden)
3 Steuertipps für Liegenschaft in der Steuererklärung
Wer also eine Liegenschaft besitzt, hat nicht nur Pflichten gegenüber der Steuerbehörde, sondern auch zahlreiche Möglichkeiten, die Steuerlast bei Liegenschaft in der Steuererklärung gezielt zu senken. Besonders bei Sanierungen, energetischen Investitionen oder in der Vorsorge lassen sich durch clevere Planung spürbare Entlastungen erzielen.
Die folgenden Steuerspartipps zeigen, worauf es ankommt und wie Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Ausgaben optimal in der Steuererklärung geltend machen können – eine Checkliste zur Steuererklärung kann dabei zusätzlich helfen, nichts Wichtiges zu vergessen.
Steuerspartipp 1: Energiesparen zahlt sich aus – auch steuerlich
Wer in der eigenen Immobilie in energiesparende oder umweltschonende Massnahmen investiert, kann diese unter bestimmten Bedingungen vom steuerbaren Einkommen abziehen. Dazu zählen Wärmedämmung, Fensterersatz oder ein neues Heizsystem. Selbst wenn solche Investitionen den Wert der Liegenschaft steigern, sind sie in vielen Fällen steuerlich abzugsfähig.
Wichtig: Erhalten Sie Fördergelder, darf für Liegenschaft in der Steuererklärung nur der selbstfinanzierte Anteil abgezogen werden. Diese Kosten dürfen zudem nicht gleichzeitig mit dem Pauschalabzug geltend gemacht werden. Seit 2020 können energetische Investitionen, die das Einkommen im Jahr der Durchführung übersteigen, auf die folgenden zwei Steuerjahre verteilt werden. Das schafft Spielraum für grössere Sanierungen.
Steuerspartipp 2: Rückbaukosten clever nutzen
Wenn ein altes Gebäude abgerissen wird, um an gleicher Stelle ein neues zu errichten, können auch die Rückbaukosten steuerlich geltend gemacht werden – etwa für die Demontage, Abtransport und Entsorgung. Voraussetzung: Das neue Gebäude dient demselben Zweck wie das alte und wird innerhalb nützlicher Frist erstellt.
Zusätzlich profitieren Eigentümerinnen und Eigentümer seit der neuen Liegenschaftskostenverordnung davon, dass sowohl Rückbau- als auch energiesparende Investitionskosten über bis zu drei Steuerperioden verteilt werden können. Das erleichtert die Planung umfassender Sanierungen und führt zu einer spürbaren Steuerentlastung.
Steuerspartipp 3: Blick auf Erneuerungsfonds
Auch bei Eigentumswohnungen lohnt sich ein Blick auf den Erneuerungsfonds: In vielen Kantonen sind die Einlagen steuerlich abzugsfähig, sofern sie für werterhaltende Massnahmen verwendet werden.
Wichtig: Werden die Beiträge bei Liegenschaft in der Steuererklärung geltend gemacht, ist ein zusätzlicher Abzug der effektiven Unterhaltskosten nicht möglich.
Tipp zum Schluss: Wer wenig Zeit hat oder beim Ausfüllen unsicher ist, kann die Steuererklärung ausfüllen lassen – etwa durch Treuhänder oder Online-Services, die auf Schweizer Steuern spezialisiert sind.
