Viele Eigenheimbesitzer zahlen jedes Jahr mehr Steuern als nötig. Nicht, weil sie zu wenig abziehen. Sondern weil sie Kosten falsch einordnen oder weil sie Steuern bei Abzügen liegen lassen, die das Steueramt in der Praxis akzeptieren würde. Genau darum lohnt sich ein kurzer Überblick, bevor du deine Steuererklärung einreichst.
Das Thema wirkt auf den ersten Blick kompliziert. In Wahrheit brauchst du nur zwei saubere Trennlinien. Erstens die Frage nach Werterhalt oder Wertvermehrung.
Zweitens die Wahl zwischen Pauschalabzug und effektiven Kosten. Darauf baut fast jede steuerliche Behandlung von Liegenschaftsunterhaltskosten in der Schweiz auf. Und ja, die Details unterscheiden sich von Kanton zu Kanton.
Das Wichtigste in Kürze
- Abzugsfähig sind in der Regel Unterhaltskosten, die den bisherigen Zustand erhalten
- Nicht abzugsfähig sind meist wertvermehrende Investitionen, die den Standard dauerhaft erhöhen
- Du kannst jährlich wählen zwischen Pauschalabzug und Abzug der effektiven Kosten
- Bei selbst genutztem Wohneigentum hängt vieles am Eigenmietwerts Prinzip
- Bei Vermietung zählen die Mieteinnahmen und der Liegenschaftsunterhalt ist ebenfalls relevant
- Energiesparmassnahmen sind oft begünstigt, aber kantonal unterschiedlich geregelt
- Wer Renovationen in Steuerjahre plant, kann Steuern sparen, ohne mehr auszugeben
Grundprinzip in der Schweiz warum du überhaupt abziehen kannst
Bei selbst bewohntem Wohneigentum versteuerst du den Eigenmietwert als Einkommen. Im Gegenzug darfst du bestimmte Liegenschaftsunterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen. Das ist die Grundlogik, die du in vielen Wegleitungen findest.
Bei vermieteten Liegenschaften versteuerst du die Mietzinseinnahmen. Auch dort kannst du den Liegenschaftsunterhalt abziehen, soweit er steuerlich anerkannt ist. Der Mechanismus ist anders, das Ziel bleibt gleich. Die steuerliche Behandlung soll den realen Aufwand berücksichtigen, der nötig ist, um die Immobilie in Schuss zu halten.
Wichtig dabei
Es gibt kantonale Unterschiede. Pauschalen, Detailregeln und Beispiele variieren. Darum ist es klug, dich an der Logik zu orientieren und bei Unklarheit ins kantonale Merkblatt zu schauen.
Werterhaltende und wertvermehrende Kosten der Unterschied der wirklich zählt
Hier passieren die meisten Fehler. Nicht aus Absicht, sondern weil vieles nach Renovation aussieht, steuerlich aber nicht gleich behandelt wird.
Die schnelle Entscheidfrage
Stell dir bei jeder Ausgabe zwei Fragen.
Erstens bringt die Arbeit deine Liegenschaft zurück in den bisherigen Zustand? Dann ist sie eher werterhaltend und damit oft abzugsfähig.
Zweitens erhöht die Arbeit den Standard deutlich oder schafft neue Werte? Dann ist sie eher wertvermehrend und in der Regel nicht als Unterhalt abziehbar.
Das entspricht der Praxisformel aus kantonalen Steuerbüchern. Abzugsfähig sind Aufwendungen, wenn sie der Erhaltung der bisherigen Werte dienen und Gestaltung sowie Zweckbestimmung im Wesentlichen unverändert bleiben.
Werterhaltend
Werterhaltende Kosten entstehen, weil Teile altern, kaputt gehen oder abgenutzt sind. Du ersetzt, reparierst oder erneuerst, damit das Haus weiterhin funktioniert wie bisher.
Typische Beispiele
- Reparatur eines undichten Dachs
- Ersatz einer defekten Heizung durch ein vergleichbares System
- Malerarbeiten innen und aussen, wenn es um Auffrischung und Schutz geht
- Service und Wartung von Anlagen
- Reparaturen an Sanitär und Elektro
- Ersatz von Bodenbelägen im ähnlichen Standard
- Unterhalt von Garten und Umgebung im Rahmen der normalen Pflege
Entscheidend ist nicht, ob etwas schöner wird, sondern ob es nötig ist, um den bisherigen Zustand zu erhalten.
Wertvermehrend
Wertvermehrende Kosten machen deine Liegenschaft objektiv besser als vorher. Mehr Fläche, mehr Komfort, mehr Ausstattung, mehr Luxus. Das ist aus Eigentümer Sicht oft sinnvoll, steuerlich ist es aber meist kein Unterhalt.
Typische Beispiele
- Ausbau des Dachstocks zu zusätzlichem Wohnraum
- Anbau, Wintergarten, zusätzliche Garage
- Komfortsprung beim Ausbau, der klar über Ersatz hinausgeht
- Neue Elemente, die vorher nicht vorhanden waren, etwa Cheminée oder Pool
Diese Ausgaben können später bei anderen Steuerarten relevant sein, zum Beispiel bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten. Aber als laufender Unterhalt in der Steuererklärung sind sie in der Regel nicht abziehbar. Das ist genau die Stolperfalle.
Mischfälle so verlierst du nicht den Abzug
In der Praxis ist vieles gemischt. Ein Bad wird saniert. Ein Teil ist Ersatz. Ein Teil ist Upgrade.
Ohne saubere Aufteilung entscheidet am Ende das Steueramt. Und das fällt selten zu deinen Gunsten aus.
So gehst du besser vor
- Bitte den Unternehmer um eine Rechnung mit klarer Leistungsbeschreibung
- Trenne werterhaltende Arbeiten und wertvermehrende Arbeiten bereits in der Offerte
- Halte bei grossen Projekten kurz schriftlich fest, was Ersatz und was Verbesserung ist
- Bewahre Zahlungsnachweise auf, nicht nur Rechnungen
Das ist keine Bürokratie, sondern der Unterschied zwischen einem anerkannten Abzug und einem verlorenen.
Welche Unterhaltskosten bei der Liegenschaft typischerweise abzugsfähig sind
Klassischer Liegenschaftsunterhalt
- Sanitärarbeiten, Spenglerarbeiten, Malerarbeiten, Schreinerarbeiten
- Reparaturen an Dach, Fassade, Fenster, Storen
- Heizungsservice und Ersatz von Verschleissteilen
- Elektroreparaturen und Sicherheitsarbeiten
- Kaminfeger und Wartung
- Pflege von Umgebung und Garten, soweit sie normale Unterhaltsarbeit ist
Versicherungen und Verwaltungskosten
Je nach Kanton gehören Versicherungsprämien rund um die Liegenschaft sowie Kosten der Verwaltung durch Dritte zu den abzugsfähigen Positionen. Offizielle kantonale Informationen nennen diese Kategorien regelmässig im Zusammenhang mit Liegenschaften im Privatvermögen.
Wichtig ist der Bezug zur Immobilie. Nicht jede private Police zählt. Entscheidend ist, ob sie klar mit den Liegenschaften zusammenhängt.
Energiesparmassnahmen und Umweltschutz
Energiesparmassnahmen werden häufig begünstigt behandelt. Dazu zählen je nach Kanton zum Beispiel Dämmung, Heizungsersatz oder ähnliche Investitionen mit Fokus Energiesparen und Umweltschutz. Die Details unterscheiden sich kantonal, oft gibt es Regeln zu Nettokosten und manchmal auch Möglichkeiten zur Verteilung über mehrere Jahre.
Hier zählt Genauigkeit. Wenn Fördergelder oder Beiträge fliessen, musst du in der Regel mit den Nettokosten rechnen.
Selbst bewohnt oder vermietet was ändert sich für dich
Selbst bewohntes Wohneigentum
Du hast den Eigenmietwert als steuerliches Thema. Darum sind Unterhaltskosten für Liegenschaften oft ein zentraler Hebel in deiner Steuererklärung. Dazu kommen Hypothek und Schuldzinsen, je nach geltender Regelung.
Du willst hier vor allem zwei Dinge
- Werterhalt konsequent abziehen
- Renovationen so timen, dass du die Abzüge dann nutzt, wenn sie dir am meisten bringen
Vermietete Liegenschaft
Bei Vermietung stehen die Mieteinnahmen im Vordergrund. Gleichzeitig musst du sauber trennen, was Unterhalt ist und was Investition ist. Dazu kommen oft zusätzliche Kostenblöcke wie Verwaltung, Inserate, Reparaturen zwischen Mietern oder Hauswart. Auch hier gilt, kantonale Details können abweichen. Die Details können kantonal abweichen, teilweise gibt es auch Praxisregeln zu einzelnen Positionen.
Praktischer Tipp
Bei vermieteten Liegenschaften ist eine saubere Buchhaltung kein Nice to have. Sie ist deine Beweisführung.
Pauschalabzug oder effektive Kosten so triffst du die richtige Wahl
Beim Bund und in den meisten Kantonen gilt bei jüngeren Liegenschaften oft ein Pauschalabzug von 10 Prozent, bei älteren oft 20 Prozent. Einige Kantone kennen abweichende Sätze.
Wann die Pauschale meist reicht
- Du hattest wenig Unterhalt in diesem Jahr
- Du hast kaum Belege gesammelt
- Du willst Aufwand sparen
- Deine Ausgaben liegen klar unter der Pauschale
Wann sich effektive Kosten lohnen
- Du hast eine grössere Renovation gemacht
- Du besitzt eine ältere Immobilie
- Du hast hohe Rechnungen für werterhaltende Arbeiten
- Du hast energetisch saniert und die Kosten sind hoch
Der kurze Zahlencheck
So rechnest du ohne komplizierte Formeln
- Ermittle deine Pauschale gemäss Kanton oder Bund
- Summiere alle anerkennbaren Unterhaltskosten
- Vergleiche und wähle den höheren Abzug
Und ja, du darfst in der Regel jedes Steuerjahr neu entscheiden. Das ist ein Vorteil, den viele nicht nutzen.
Renovation steuerlich klug planen so nutzt du die Progression
Der grösste Fehler ist oft nicht die falsche Position. Es ist das Timing. Wenn du grosse Projekte über mehrere Steuerjahre verteilen kannst, glättest du häufig die Progression. Das kann spürbar sein, ohne dass du mehr ausgibst.
Bewährt haben sich folgende Grundsätze
- Ziehe kleinere Unterhaltsarbeiten in ein Jahr vor, wenn du ohnehin effektiv abrechnest
- Nutze in Jahren mit wenig Unterhalt die Pauschale
- Verteile grosse Projekte über mehrere Steuerjahre, wenn du es kannst
Häufige Fehler die dich Geld kosten
- Wertvermehrung als Unterhalt deklarieren
- Belege fehlen oder Zahlung ist nicht nachweisbar
- Rechnungen sind zu ungenau beschrieben
- Energiesparmassnahmen werden brutto statt netto angesetzt, obwohl Beiträge geflossen sind
- Erneuerungsfonds wird falsch verstanden, Einzahlung statt effektiver Verwendung
- Pauschalabzug gewählt, obwohl effektive Kosten klar höher wären
Deine Steuererklärung ist keine Wunschliste. Sie ist eine Begründung mit Belegen.
Abschaffung des Eigenmietwerts was du heute schon wissen solltest
Die Abschaffung des Eigenmietwerts wurde am 28. September 2025 beschlossen, wie das Eidgenössische Finanzdepartement und die Bundeskanzlei offiziell festhalten.
Das Eidgenössische Finanzdepartement erklärt die neue Wohneigentumsbesteuerung im Detail, und auch das offizielle Abstimmungsresultat der Bundeskanzlei ist öffentlich einsehbar.
Bis sich im Alltag etwas ändert, braucht es jedoch Geduld. Bund und Kantone müssen das neue System zuerst umsetzen. Nach heutigem Stand ist das frühestens ab der Steuerperiode 2028 realistisch. Bis dahin gilt das bisherige System weiter.
Was bedeutet das konkret für deine abzugsfähigen Unterhaltskosten bei der Liegenschaft
- Der Eigenmietwert bleibt bis zum Start des neuen Systems steuerlich relevant
- Damit bleiben auch die heutigen Abzugsmöglichkeiten für Unterhaltskosten grundsätzlich bestehen
- Nach der Umstellung können sich diese Regeln ändern, je nach Ausgestaltung und kantonaler Umsetzung teilweise deutlich
Wenn du grössere Renovationen oder eine Sanierung planst, ist der Zeitfaktor deshalb real. Nicht dramatisch, aber relevant. Es lohnt sich, Projekte nicht nach Schlagzeilen zu timen, sondern nach deiner persönlichen Situation und der steuerlichen Praxis in deinem Kanton.
Kurzcheck bevor du einreichst
Wenn du effektiv abrechnest, geh diese Punkte durch
- Sind alle Rechnungen vorhanden und bezahlt
- Ist der Zweck klar beschrieben, also Unterhalt und nicht Ausbau
- Sind Beiträge Dritter bereits abgezogen, damit du Nettokosten deklarierst
- Ist bei Mischprojekten die Aufteilung dokumentiert
- Hast du Pauschalabzug und effektive Kosten verglichen
Nächster Schritt
Wenn du bei deinen abzugsfähigen Unterhaltskosten auf Nummer sicher gehen willst, lohnt sich ein strukturierter Steuercheck. Dabei wird geprüft, ob der Pauschalabzug oder die effektiven Kosten für dich günstiger sind und welche Ausgaben tatsächlich als werterhaltend gelten.In einzelnen Kantonen, zum Beispiel mit einem Steuervergleich im Thurgau, lassen sich die Unterschiede besonders gut sichtbar machen.
Eine erste Orientierung bietet das Beratungs-Zentrum mit seinen Informationen rund um Liegenschaften und Steuererklärungen. Dort findest du auch Hinweise, wie Unterhaltskosten korrekt eingeordnet werden, welche Unterlagen dafür relevant sind und in welchen Fällen es sinnvoll sein kann, die Steuererklärung ausfüllen zu lassen.
Ein solcher Check hilft dir, typische Fehler zu vermeiden, Abzüge sauber zu nutzen und Diskussionen mit dem Steueramt vorzubeugen. Vor allem bei grösseren Renovationen oder bei vermieteten Liegenschaften kann das mehrere tausend Franken Unterschied machen.
Wohnst du im Thurgau?
Wir füllen für dich die Steuern gerne aus.
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